07.12.2019 tarih ve 30971 sayılı Resmi Gazetede 7194 sayılı “Dijital Hizmet Vergisi Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK'de Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda yapılan düzenlemeler ile Değerli Konut Vergisi ihdas edilmişti.
Daha sonra 20.2.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu’nun “Değerli Konut Vergisi” ile ilgili düzenlemelerinde kamuoyunda yoğun eleştirilere konu olan önemli değişiklikler yapılmış ve son halini almıştı.
7194 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda yapılan düzenleme ile; Türkiye sınırları içinde bulunan ve emlak vergisine esas bina vergi değeri 5 milyon TL ve üzeri “mesken” nitelikli taşınmazlardan “Değerli Konut Vergisi” alınması öngörülmüştür. 7194 sayılı Kanun’la yapılan bu düzenlemeler uyarınca, 2020 yılından itibaren Değerli Konut Vergisi yürürlüğe girecek iken, daha sonra yukarıda belirtilen 7221 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik ve Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen geçici 24. madde hükmü ile değerli konut vergisine ilişkin mükellefiyetin 2021 yılının başından itibaren başlaması kabul edilmiştir.
Yani bu yıldan itibaren, değerli konut vergisi uygulama alanı bulacaktır.
Nitekim Değerli Konut Vergisi’nin usul ve esasları 15 Ocak 2021 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği ile belirlenmiştir.
VERGİNİN KONUSU, VERGİ DEĞERİ VE MESKEN NİTELİKLİ TAŞINMAZ KAVRAMI
Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri 2020 yılında 5.000.000 Türk Lirası’nın üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabi olacaktır.
Ancak, değerli konut vergisi mükellefiyeti anılan tutarın aşıldığı yılı takip eden yıldan itibaren başlayacağı için bu tutarın aşılması halinde 2021 yılında mükellefiyet başlayacak ve vergiye esas alınacak matrahlar da aşağıda belirtilen ve 2021 yılı vergilemesinde uygulanacak olan matrah tutarları olacaktır. Dolayısıyla, 2021 yılı için vergilemeye esas alınacak asgari matrah 5.227.000 TL olacağı için, vergi değeri bu tutarın altında kalanlar vergilenmeyecektir.
"Mesken nitelikli taşınmaz" kavramı, mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade eder. Her bir bağımsız bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilir.
Taşınmazın mesken niteliğini haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesinde, taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumuna da bakılacaktır.
MÜKELLEF, MÜKELLEFİYETİN BAŞLAMASI VE BİTMESİ
Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir.
Buna göre, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin değerli konut vergisini taşınmazın maliki öder. Mesken nitelikli taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa vergi, bu hakkın sahibi tarafından ödenir.
Mesken nitelikli taşınmazın maliki veya intifa hakkı sahibi yoksa malik gibi tasarruf edenler vergiyi ödemekle mükelleftir.
Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olurlar. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.
Değerli konut vergisi mükellefiyeti;
a. Mesken nitelikli taşınmazın değerinin, bina vergi değeri tutarını (Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesindeki tutarı) (2020 yılında 5.000.000 TL’yi 2021 yılında 5.227.000 TL’yi) aştığı tarihi,
b. Emlak Vergisi Kanunu’nun 33’üncü maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,
c. Muafiyetin sona erdiği tarihi,
takip eden yıldan itibaren başlayacaktır.
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erecektir.
Mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli bina vergi değeri tutarının (1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde yer alan tutarın) altında kalması halinde, bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilir ve bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmez.
VERGİNİN MATRAHI VE NİSPETİ
Verginin matrahı, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi hükmüne göre belirlenen “bina vergi değeri” olacaktır.
Vergi değeri; Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için takdir olunan birim değerlere göre tespit edilecek arsa payı toplamından oluşur.
Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri 2021 yılı için;
- 5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil)
5.227.000 TL’yi aşan kısmı için ………………………………………………. (Binde 3)
- 7.841.001 TL ile 10.455.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil)
7.841.000 TL’si için 7.842 TL, fazlası için …………………………………. (Binde 6)
-10.455.000 TL’den fazla olanlar
10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için ………………………..…… (Binde 10)
oranında vergilendirilecektir.
Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınacaktır.
VERGİNİN BEYANI, ÖDEME SÜRESİ VE ÖDEME YERİ
Mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığı’na bağlı yetkili vergi dairesine, mükellefler tarafından, Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği ekinde yer alan (Ek 1A) 1 No.lu “Değerli Konut Vergisi Beyannamesi” ile beyan edilecektir. Beyannameler verilirken mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belge de beyannameye eklenecektir.
Mükellefler beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi, 3568 sayılı Kanun uyarınca yetki almış olup bağımsız çalışan serbest muhasebeci, serbest muhasebeci mali müşavir ve yeminli mali müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebileceklerdir. Beyannamenin elektronik ortamda verilmesi durumunda, beyannameye eklenecek bina vergi değerini gösteren belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine tevdi edilecektir.
Aynı beyannamede beyan edilen taşınmazların farklı vergi dairelerinin yetki alanında bulunması durumunda beyanname, mükellefçe bu taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verilebilecektir.
Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler değerli konut vergisi beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine vereceklerdir.
Beyan edilmesi gereken birden fazla değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaza sahip olan mükellefler (tam mülkiyet, paylı mülkiyet ve intifa hakkı sahipleri), bu taşınmazların tamamı için anılan tebliğ ekinde yer alan Değerli Konut Vergisi Beyannamesi’ni kullanarak tek beyanname vereceklerdir.
Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebileceklerdir. Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin yapılacak beyanlarda ise anılan Tebliğ ekinde yer alan (Ek 1B) 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılacaktır. Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin beyanlarda, her bir taşınmaz için ayrı beyanname verilecektir. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilecek ve payları oranında tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisi ödenecektir.
Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilecektir.
Beyanname, mesken nitelikli taşınmazın değerinin 2020 yılı için 5.000.000 TL’yi aştığı yılı takip eden yılın (2021 yılının) Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar (2021 yılında 22 Şubat günü sonuna kadar) verilecek ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk edilecektir.
Devam eden yıllar için de mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilecek ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk edilecektir.
Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenecektir.
VERGİDEN MUAFLIKLAR
Aşağıda belirtilen mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:
a. Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.
b. Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil). Muafiyet, bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de uygulanacaktır. (Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükellefler, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, anılan Tebliğ ekinde yer alan (Ek 2A) “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim” ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerekmektedir.
c. Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.
d. Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar. Arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar. (Bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması halleri hariç).
ÖZELLİKLİ HUSUSLAR
* Mükellefler Değerli Konut Vergisine ilişkin ilk beyannamelerini 2021 yılı Şubat ayının 20. günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine vereceklerdir. Emlak vergisinde olduğu gibi belediyelere değil.
* Tapuda işyeri olarak kayıtlı olan taşınmaz ve bağımsız bölümler fiilen konut olarak kullanılıyorsa, değerli konut vergisine tabi olacaktır.
* Aynı mesken nitelikli taşınmaz için belediyelere de Emlak Vergisi ödeneceği tabidir.
* İşyeri, arazi ve arsa gibi gayrimenkuller değerli konut vergisi kapsamı dışındadır. Yani tutarı ne olursa olsun işyeriniz varsa bir kuruş değerli konut vergisi ödemeyeceksiniz.
Daha önceden yazı konumuzda belirttiğimiz üzere, işyeri ticarete konu edildiği için vergileme dışı tutulmuştur. Ancak ekonominin içinde olmayan işyerleri için değerli gayrimenkul vergisi alınmalı veya işyeri, arazi ve arsaların tamamı vergi kapsamına alınarak verginin adı değerli gayrimenkul vergisi olarak değiştirilmesi daha adaletli olacaktır.
HAS SÖZ
Fani dünyanın sefası bir kuru kavga imiş,
Gerçeği ile insan olmak her şeyden âlâ imiş…
(Aşık Mahsuni Şerif)