İngiltere’de emlak krizi: Ticari mülklerin değerinden milyarlarca sterlin silinecek

Goldman Sachs, İngiliz hükümetinin “mini” bütçesini takiben borçlanma maliyetlerindeki keskin artış nedeniyle Birleşik Krallık ticari mülkünün değerinden milyarlarca sterlin silinebileceği konusunda uyardı. Bankadaki analistler, Hammerson ve British Land de dahil olmak üzere bir dizi borsaya kote emlak şirketi için karamsar bir görünüm yayınladılar ve Birleşik Krallık'taki ticari gayrimenkul fiyatlarının bu yıl Haziran ile 2024'ün sonu arasında yüzde 15 ila 20 arasında düşeceğini tahmin ettiklerini söylediler. .

Bankanın uyarısı, Birleşik Krallık ticari mülkünün keskin bir fiyat çöküşüne doğru gittiğine dair artan sinyallerin altını çizdi. Financial Times’da (FT) yayınlanan haberde, artan faiz oranlarının, tıpkı ipotekleri güvence altına almak isteyen ev sahipleri olduğu gibi, ofis, mağaza ve depo sahiplerinin maliyetlerini artırdığı yazıldı.

Bir yıl önce yüzde 1 olan ticari mülk borçluları tarafından kullanılan beş yıllık takas oranı şimdi yüzde 5'in üzerine çıktı. Goldman, kapsadığı borsada işlem gören şirketler için brüt finansman maliyetlerinin, daha yüksek oranlar nedeniyle önümüzdeki beş yıl içinde yaklaşık yüzde 75 artacağını tahmin ediyor.

Emlak ajansı Knight Frank'ın borç danışma ekibinin başkanı Lisa Attenborough'a göre, daha yüksek borçlanma maliyetleri, emlak değerleri üzerindeki etkisini ölçmek için mücadele eden ve bunun sonucunda kredi verme konusunda daha tereddütlü olan bankalar için bir sorun teşkil ediyor.

Attenborough, geçen hafta Münih'teki Expo Real European emlak konferansında, konferans katındaki havanın "kasvetli" olduğunu söyledi.

Yatırımcılar, aracılar ve mülk sahipleri, fiyatlardaki düşüşün iki olası tetikleyicisinin altını çiziyor: Vadesi gelen borç ve son piyasa çalkantıları nedeniyle varlıkları tasfiye etmesi gereken emeklilik fonlarının elden çıkarılması.

Geçtiğimiz günlerde İngiltere Merkez Bankası başkanı, emeklilik fonlarını “Her şeyi satmak için son 3 gün” diye uyarmıştı.

Piyasada finansal kriz öncesine göre daha az kaldıraç olsa da, borçlanma maliyetlerindeki büyük artışlar, bazı sahiplerin mevcut krediler vadesi geldiğinde yeniden finansman sağlamasını imkansız hale getirecek ve onları satmaya zorlayacaktır.

Birçok tanımlanmış sosyal yardım emeklilik planını teminat taleplerini karşılamak için varlıkları hızla satmaya zorlayan “mini” Bütçenin neden olduğu yaldızlı piyasadaki bozulma sayesinde mülk de piyasaya sürülmektedir.

Hızlı bir şekilde nakit toplamak zorunda olan emeklilik fonları, bunu daha fazla likit varlık satarak başardı, ancak piyasa katılımcılarına göre şimdi mülk fonlarındaki varlıkları atmayı düşünüyor.

Birleşik Krallık'ın en büyük kurumsal emlak yatırımcılarından biri olan Columbia Threadneedle, bir hafta önce diğer üç Birleşik Krallık fonunun benzer hamlelerini takiben, itfa taleplerindeki artışın ardından hafta başında 453 milyon sterlinlik Birleşik Krallık emlak fonuyla ilgili işlemleri askıya aldı.

Bütçeden önce bile, emeklilik fonları emlak yatırımlarını azaltmanın peşindeydi.
Shell'in emeklilik fonu kısa süre önce yaklaşık 600 milyon sterlin değerindeki İngiltere emlak portföyünü satışa çıkardı, ancak şirket bunun bütçeye bir yanıttan ziyade "fondaki yatırım riskini azaltmaya yönelik uzun vadeli planımızın bir parçası" olduğunu söyledi.

Büyük portföylere sahip mülk sahipleri, düşük oranlarla desteklenen uzun bir boğa koşusunun ardından piyasanın şimdiden dönme belirtileri göstermesiyle gelen bütçenin etkilerinden bıkmış durumda.

“Hükümet 'büyüme, büyüme, büyüme' hakkında konuşuyor, ancak borçlanma maliyetleri büyük ölçüde arttı. Bu delilik . . . FTSE 100 emlak grubunun patronu, sadece bunun için savaşmak zorunda kalacağız” dedi.