Müteahhitlerin gözdesi! Fabrika yerine lüks konut...

Eskiden fabrika arazisi olan arsalar şimdilerde lüks konut alanlarına dönüşüyor. Müteahhitlerin gözdesi haline gelen Zeytinburnu, Güneşli, Kağıthane, Ayazağa, Kartal ve Sancaktepe'deki arsa fiyatları ise en az yüzde 200 değer kazanmış durumda.

İSTANBUL’da arsa arzı sınırlı kalınca gözler fabrika alanlarına çevrildi. Geniş arsa alanları ile inşaat şirketlerinin gözde bölgeleri haline gelen alanlarda şimdi birer birer lük konut projeleri inşa ediliyor. Zeytinburnu, Basın Ekspres Yolu, Ayazağa, Kağıthane, Kartal, Sancaktepe sanayiden dönüşümde en çok etkilenen bölgelerin başında geliyor. Bu bölgelerde fabrika sahipleri ile anlaşma yapan şirketler, önce alandaki sanayi tesisini yıkıyor, sonra yerine markalı konut dediğimiz lüks projeleri inşa ediyor. Bölgesine ve arsanın konumuna göre değişmekle birlikte arsa sahiplerine yüzde 45 ila 55 arasında pay veriliyor. Fabrika yerine yapılan projeler büyük oranda kentsel dönüşüm kapsamına alındığı için evlerin yüzde 8 ya da 18 yerine yüzde 1 KDV oranı ile satılması da avantaj olarak görülüyor. Yapılan yeni konut projeleri ve ulaşım yatırımlarının etkisi işe bu bölgelerde yeni konut fiyatları artış gösteriyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmaya göre bu bölgelerde markalı proje evlerinin fiyatı 5 yılda yüzde 200’ü bulan oranda arttı.

KARTAL

Adalar manzarasıyla dikkat çeken Kartal, Anadolu yakası metrosunun da etkisiyle kentsel dönüşümde öne çıkan bölgelerden biri haline geldi. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, Kartal metrosu, adliye gibi faktörlerle birlikte değer kazanan semtte konutların önümüzdeki yıllarda daha da değer kazanması beklediklerini söylüyor. Kartal’da konut metrekare fiyatlarının projenin konumuna, büyüklüğüne ve manzara durumuna bağlı olarak değişkenlik göstermekle birlikte genel olarak 4 bin 500 lira ile 6 bin lira aralığında olduğunu belirten Kolcuoğlu, “Sahilyolu aksına baktığımızda ise fiyatların 7 bin 500 lira ile 10 bin lira aralığında. Maltepe bölgesindeki kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlanması ile Kartal bölgesine talebin artacağı ve fiyatların, doluluk oranlarının yükseleceği tahmin ediliyor” diyor.

CENDERE

Fabrikadan dönüşüm konusunda en hızlı ilerleme kaydeden bölgelerden biri de Cendere oldu. Ayazağa ve Seyrantepe’yi de içeren Cendere Vadisi’nde konut, otel, ofis ve alışveriş caddelerini kapsayan karma kullanımlı projeler inşa ediliyor. Bölgede 5 yıl önce metrekaresi 1000-1500 liraya konut bulmak mümkündü. Bugün o evlerin metrekare fiyatı 3 bin 500 lirayı buldu. Markalı yeni projelerde ortalama metrekare fiyatı 7 bin 500 lira. Yeni projelerde metrekaresi 10 bin liradan satışa çıkanlar da var.

SANCAKTEPE

Üsküdar – Sancaktepe metro hattı inşaası ile Sancaktepe’de konut fiyatlarında yüksek artışların yaşandığına dikkat çeken Ozan Kolcuoğlu, “Önceki yıllarda metrekaresi 2 bin - 2 bin 500 lira olan daire fiyatları günümüzde metro hattının inşası ve markalı konut geliştiricilerinin bölgeye gelmesi ile birlikte 3 bin 500 ile 4 bin 500 aralığına geldi.

Bölgenin ormana yakınlığı, yeni konut projelerinin olması, Kuzey Marmara Otoyolu ve metro güzergahında olması nedeniyle gelecekte daha da değerlenmesi bekleniyor” diye konuşuyor.

GÜNEŞLİ

Güneşli Basın Ekspres aksı ise geniş sanayi alanları ile markalı konut üreticiler için önemli bir adres oldu. Atatürk Havalimanı’na yakınlığı nedeni ile bölgede sadece konut değil, ofis ve otel yatırımları da yapılıyor.

KAĞITHANE

Kağıthane’de sanayi alanların konuta dönüşmesine en etkili faktör konumu oldu. Maslak’a yakınlığı, Levent ve Maslak’tan sonra ofis piyasası icin 2. bölge olarak gelişmesi Kağıthane’yi öne çıkarıyor. Bölgede 2010 yılında metrekare satış fiyatı bin 500 lirayken bugün 5 bin lirayı buluyor.

ZEYTİNBURNU

Zeytinburnu ilçesinin en önemli özelliği yakın zamana kadar kaçak ve çarpık yapılaşmanın en yoğun olduğu bölgelerden birisi olmasına rağmen kısa sürede hızlı bir dönüşümle farklı bir çehreye dönüşmesi. Zeytinburnu’ndaki bu dönüşümdeki en büyük etkenlerden ikisi; sanayi yapılaşmalarının hızla şehir dışına taşınmasıyla ortaya çıkan arsa stoku ve konumundan kaynaklı ulaşım avantajı. Zeytinburnu’nun yalnızca D-100 vasıtasıyla değil, deniz ve demiryolu vasıtasıyla da ulaşım için elverişli bir bölge olduğunu belirten Kolcuoğlu, “Marmaray hattının ve Avrasya Tüneli’nin de bölgeye etkisi ile fiyatlar hızla yükselmiş ve büyük projeler yapılmaya başlanmıştır. Sahil yolu hattındaki markalı konut projelerinde metrekare fiyatları 15 bin lira ve üzerinde görülürken, iç kesimlerde kalan projelerde metrekare fiyatı 7 bin lira ile 10 bin lira arasında değişiyor” diyor.

FİYATLAR 6 YILDA NASIL DEĞİŞTİ?

Bölge 2010 (M2/TL) 2013 (M2/TL) 2016 (M2/TL) Değişim (%)

Zeytinburnu 4.000-6.000 5.000-8.000 7.000-15.000 150

Güneşli-Basın Ekspres 2.500-3.500 4.000-5.000 5.000-6.000 71

Kağıthane - 3.500-4.500 5.000-7.000 55*

Ayazağa-Seyrantepe - 3.000-3.500 7.000-7.500 114*

Kartal 1.500-2.000 2.500-3.000 4.500-6.000 200

Sancaktepe 1.500-2.000 2.000-2.500 3.500-4.500 125