Uluslararası finans piyasalarında “sell&lease back” adı verilen “sat ve geri kirala” sistemi medyada en son Galatasaray Spor Klübünün finans sağlamak amacıyla yönetim kurulunda gündeme gelmişti.
İşletmeler finans sorununu bankalardan kredi bularak, vadeli mal alarak veya çek, senet kullanarak aşmaya çalışıyor. Ancak bu yollardan her birinin ayrı ayrı sorunları ve maliyetleri olmaktadır. İşte bu yöntemlerden farklı olarak firmaların, ellerindeki taşınmazları kullanarak kendilerini finanse etme imkanı doğmuştur. Artık şirketler bankaların ağır şartlarına alternatif bir finans modeli bulmuş oldular.
‘ “SAT VE KİRALA” SİSTEMİ NEDİR?
Şirketlerin finansman sağlama yöntemi olarak kullandığı 'sat ve geri kirala' işlemi, şirketin üzerine kayıtlı amortismana tabi malların Leasing firmasına satıldıktan sonra tekrar kiralanması işlemine deniyor. Kiralama süresi sonunda satılan mallar tekrar kiracıya devrediliyor.
SÜREÇ NASIL İŞLİYOR?
Gayrimenkulun sahibi önce mülkünü leasing firmasına satıyor, ardından kendisi kiralıyor. Dolayısıyla gayrimenkulün değeri kadar peşin para tahsil etmiş oluyor.
Uygulamayı örnek olarak şu şekilde özetleyebiliriz:
– Has Oto A.Ş. elindeki gayrimenkulü Hızlı Finansal Kiralama A.Ş.ne satar ve parasını alır. (Satış ve finansman)
– Hızlı Finansal Kiralama A.Ş. bu gayrimenkulü, Has Oto A.Ş.’ne finansal kiralama sözleşmesi ile kiralar. (geri kiralama)
– Kira süresince finansal kiralama bedeli Has Oto A.Ş.tarafından ödenir. (kiranın ödenmesi)
– Finansal kiralama sözleşmesinin sonunda Has Oto A.Ş., gayrimenkulü tekrar Hızlı Finansal Kiralama A.Ş.‘nden satın alır. (mülkiyete tekrar alınma)
HUKUKİ YAPISI
13.12.2012 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nda yapılan düzenlemeler ve 6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile getirilen değişiklikler neticesinde “Sat ve Geri Kirala” işlemi beraberinde vergisel avantajlar getirerek daha geniş uygulama alanı bulmuş durumdadır.
Mülga 3226 Finansal Kiralama Kanunu’nda yer alan “sözleşme” tanımının sat ve geri kirala işlemi için net olmaması nedeniyle bu işlem firmalarca çok tercih edilmemekte idi. Ancak, 6361 Sayılı Kanunu’nda,
Finansal kiralama sözleşmesi;
“kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.”
şeklinde yeniden tanımlanarak; kiralamaya konu olan malın bizzat kiracıdan temin edilmesi durumunda da kiralama işleminin ilgili Kanun kapsamında yapılan finansal kiralama işlemi sayılacağı netlik kazanmıştır.
VERGİSEL AVANTAJLARI NELERDİR?
1.Kurumlar Vergisi İstisnası
5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinin 1. paragrafındaki parantez içi hükmüne göre; geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla Finansal Kiralama şirketlerine satılan taşınmazların satışından elde edilen kazanç %100 oranında kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.
İstisna edilen kazanç mevzuat gereği “Zarar Olsa Dahi İndirilecek İstisna ve İndirimler” kapsamında olduğundan şirketin ilgili dönemde Ticari Zararı olsa dahi beyanname üzerinde indirim konusu edilecektir.
2. Katma Değer Vergisi İstisnası
3065 Sayılı KDV Kanunu’nun 17. maddesinin dördüncü fıkrasının (y) bendine göre; Finansal Kiralama şirketlerine geri kiralanmak üzere satılan taşınmazların satışı, bu taşınmazların geri satıcıya kiralanması ve sözleşme süresi sonunda satıcıya tekrar devri KDV’den istisna edilmiştir.
Taşınmazın finansal kiralama süresi sonunda kiracıya devrinde KDV doğmayacaktır.
3.Damga Vergisi İstisnası
6361 sayılı Kanunun 37. maddesine göre; finansal kiralama sözleşmesi kapsamında yapılan sat- geri kirala işlemleri nedeniyle düzenlenen kağıtlar da damga vergisinden ve harçtan istisna olacaktır.
4.Tapu Harcı istisnası
6361 sayılı Kanunun 37. maddesine göre; satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır.
Sözleşme kapsamında, (kira süresi sonunda geri alınmak şartı ile) kiralanan taşınmazın kiralayana satışı sırasında sadece devredenden binde 4,55 oranında tapu harcı alınmaktadır.
Kira süresi sonunda taşınmazın kiracıya devri sırasında tapu harcı alınmamaktadır.
MALİYE’NİN ÇÖZMESİ GEREKEN SORUN NEDİR?
Yukarıda belirtilen vergisel avantajlar bu finans modelini hiç şüphesiz cazip kılmaktadır. Ancak bu modelin vergisel açıdan dezavantajlı yönü ise KDV ‘den istisna edilen satışa ilişkin yüklenilen KDV’nin devlete iadesidir.
Yani, söz konusu istisna “Kısmi İstisna” kapsamında değerlendirildiğinden KDV Kanunu’nun 30/a maddesinde uyarınca, vergiden istisna edilmiş bu işlemle ilgili olarak, taşınmazın alımı veya inşası sırasında yüklenilen KDV’nin indirim konusu yapılmaması, indirilmiş ise indirilen KDV’lerin ilgili dönem beyannamesinde hesaplanan KDV’ye ilave edilmek suretiyle düzeltilmesi gerekecektir.
Maliye’nin görüşü bu yöndedir. ( Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 01/11/2013 tarih ve 64597866-130[17/4-y-2013]-165 sayılı özelgesi)
Örneğin; Has A.Ş. Ağustos 2011 ‘de şirket merkezi olarak kullanılmak üzere 1 milyon 180 bin TL'ye ( KDV dahil ) aldığı bir binayı Ocak 2016'da sat geri kirala işlemine tabi tuttuğunda; şirket bu gayrimenkule ait indirim konusu yaptığı 180 bin TL KDV'yi Ocak 2016 KDV Beyannamesinde hesaplanan KDV'ye ilave ederek, vergi dairesine ödemek zorundadır.
Bu durum mükellefleri yeni finans modelinden yeni bir finans sorununa götürecektir. Dolayısıyla kanunun getiriliş amacı tüm vergilerden arındırılmış bir finans modeli iken, Maliye’nin kısmi istisna uygulama yöntemi bu modeli cazip olmaktan çıkarmaktadır. Bunun için Maliye’nin yapması gereken Kısmi İstisna şeklindeki görüşünü değiştirerek Tam İstisna kapsamında değerlendirerek uygulamaya bu şekilde yön vermesidir.
Bu yönde yapılacak düzenleme 6361 sayılı Kanunun getiriliş amacına da uygun olacaktır. Bu sayede mükellefler bu model ile daha çok finansal imkana kavuşacak ve ekonomik büyümeye de ciddi katkı sağlayacaktır.
İdarenin bu konuda kazan-kaybet yerine kazan-kazan prensibiyle bu sorunu acil çözüme kavuşturması önemle beklenmektedir.
SON SÖZ
Kurnɑz insɑnlɑr okumɑyı küçümser, bɑsit insɑnlɑr onɑ hɑyrɑn olur. Akıllı insɑnlɑr dɑ ondɑn yɑrɑrlɑnırlɑr.
(Frɑncis Bɑcon)
e-mail: ymm.hasanerarslan@gmail.com
twitter: Hasan_Erarslan