İnşaattan daire satın alırken nelere dikkat etmek gerekiyor?

MEVLÜT YÜKSEL/ÖZEL HABER

Türkiye'de inşaat sektörü cazip olma durumunu halen devam ettiriyor. Ancak özellikle yaz aylarının gelmesi ile hareketlenen inşaat sektöründe yaşanan bazı olumsuzlukların, mahkemelere taşındığı ortaya çıktı. Son 2 yılda projeden(temelden) daire satışlarında ciddi mağduriyetler yaşandığına dikkat çeken uzmanlar, emlak almak isteyenlere, çeşitli konularda önemli uyarılarda bulunuyor.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DÜZENLENİRKEN KESİNLİKLE DÜZENLENMESİ GEREKEN BAŞLIKLAR NELER?

Öte yandan emlak isteyenlerin mağdur olmamaları ve adliyelerde açtıkları davalarda zaman kaybetmemeleri için İnşaat Hukuku Uzmanı Avukat Barış Mükyen, çok önemli uyarılarda bulundu.

İnşaat Hukuku Uzmanı Avukat Barış Mükyen

Avukat Mükyen, 10 başlık altında topladığı uyarıları şöyle sıraladı:

1- İMAR DURUMU ve İNŞAAT ALANI: Üzerine inşaat yapılması düşünülen arsa konusunda, belediyeden güncel bilgi alınması, ilgili imara uygun olarak yapılabilecek inşaat büyüklüğünü ve detaylarını net olarak saptanması gerekmektedir.

2- DOĞRU FİRMA ARAYIŞI: Söz konusu alan için projeyi gerçekleştirebilecek firmanın belirlenmesi, hayati derecede önem arzetmektedir. Bu firmanın bilinirliği, ticari sicili, aktif işleri ve tamamlanan işleri kapsamlı araştırmalıdır.

3- MAKUL TALEPLER: Arsa sahipleri, kendi arasında ve müteahhite karşı olmak üzere, ilgili alanla alakalı taleplerinde, makul ve mevcut sektör realitesine göre hareket etmelidirler. Aksi durumlarda inşaatın değişen koşullara göre tamamlanamaması veya makul olmayan talepler üzerine sözleşme tesis edilmiş olmasından ötürü, hem müteahhitin ticari hesapsızlığı, hem de maliklerin fazlaca olan, gerçekten uzak talepleri süreci tıkayan bir hale getirebilir. Burada mutlaka taraflar günün realitesine uygun hareket etmelidirler.

4- PROJE REALİTE DENETİMİ: Müteahhitin ilgili vaatleri ile sürece dair yapılması planlanan yapının maliyet kıyaslaması mutlaka konusundaki bilirkişilere yaptırılmalıdır. Söz konusu hesaplama, akabinde mutlaka pozitif görünmesi ve değişebilecek koşullara dahi uyumlu olması gerekir.

5- SÖZLEŞME ( Kat Karşılığı İnşaat Sürecinin Kalbi Olan Aşamadır) Önceki çalışmalarımda özet başlıklarla dahi olsa,(kat karşılığı sözleşme hazırlanırken nelere dikkat edilmelidir?) bunlara değindim. Ancak bu konuya kısa başlıklarına çeşitli ekler ile yine değineceğim.

-Sözleşme mutlaka noter huzurunda olmalı ve şekil şartına uygun olmalıdır.

-Sözleşme alınan imar durumuna göre, taks, kaks, emsal ve hmax gibi kriterler göz önünde bulundurularak hazırlanmalıdır.Bu aşama da Avan Projesi mutlaka çizdirilip, belediyeye onaylatılmalıdır.

- Kesinlikle noterlerce dayatılan MATBU sözleşmeler ile hareket edilmemelidir ve hukuki destek alınmalıdır.

- KAT PLANLARI VE KROKİ çok kapsamlı ve net anlaşılır düzenlenerek ekte yer almalıdır.

- Kira , Taşınma Maliyetleri
- Fesih Koşulları
- Mücbir Sebep Koşulları.

- Ortak Bağımsız Bölüm Paylaşımı
- Taraf ( Özellikle şirkete ve kişiye ÖZGÜLEME) çok önemlidir. Devir durumuna dikkat edilmelidir.
- Sözleşme konusu
- Teslim
- Bağımsız bölümlerin net ayrıştırılması
- Bağımsız bölüm satış izin dilimleri
- Ek Bedel hususu detaylandırımalı.

- Devir
- Kademelerin netleştirilmesi
- Geç teslim ve cezai şart
- Genel cezai şartlar
- denetim
- YÖNETİM PLANI
- vekalet detayları
- TEKNİK ŞARTNAME mutlaka kapsamlı şekilde ekte yer almalı
- Alt yüklenicilik sınırları
- Yıkım ve hafriyat
- Arsa payları devir şekli

- Tüm tarih, süreç ve periyotların net ortaya konması
- Sözleşmeye konu alan ve anlaşma durumuna göre en kapsayıcı ve en detaylı biçimde kalan detaylar da mutlaka sözleşmede yer almalıdır.

6- TEMİNAT: Müteahhit firma o gün ki koşullara göre pozitif görünse de değişen süreçlerde işi yapamaz hale gelebilir veya iradi olarak yapmayabilir. Burada banka teminat mektubu,bina tamamlama sigortası gibi unsurlar, projenizin tamamlanması için garanti pozisyonundadır.

7- YÖNETİM PLANI: Yönetim planı tapuya şerh edilen ve 4/5 gibi oy çokluğu ile ancak değiştirilebilen hakları düzenler. Ancak çoğu zaman başında net düzenlenmediği özellikler, ortak alanlara dair kötüye kullanıma yol açabilen problemlerle karşılaşılabilmektedir.

8- KAT İRTİFAKLARININ KURULMASI: İnşaatın belli seviyeye gelmesi ile beraber, kat irtifakları kurulur. Burada en önemli husus, müteahhitin bağımsız bölümlerinin “sözleşmedekine uygun“ şekilde tapularının işin ilerlemesine göre kademeli olarak verilmesidir. İskan adına hayatidir.

9- TESLİM ALMA: Teslim alma süreçlerinde, ayıba konu olan inşaa durumları net olarak ortaya konmalı ve teslim alınmamalıdır. Gizli ayıplar için ise, mutlaka süreç ortaya çıkar çıkmaz işletilmelidir. Aksi durumda sonuç almak zor olabilmektedir.

10 - İSKAN: Kat irtifakların kurulması ve tapuların verilmesi sözleşme ile doğru düzenlenmelidir. Sözleşmeden hareketle ise iskan alınmadan iskan için rehin tutulan tapular asla verilmemelidir. Burada iyi niyetlerin suistimaline sıkça rastlıyoruz.

UZMAN EMLAKÇI ALPARSLAN ÇERMAOĞLU'NDAN ÖNEMLİ UYARI!

Bu arada, ev almak isteyenlerin karşılaştıkları sorunlarla ilgili olarak uzman emlakçı Alparslan Çermaoğlu da önemli tavsiyelerde bulundu. Çetmaoğlu, "Vatandaşlarımızın işlerini hukuka bırakmamak adına, devlet destekli projelere, yani TOKİ ve Kiptaş gibi AA projeleri ve bilinmiş marka projeler haricinde kendilerini riske etmemelerini inşaatı tamamlanmamış ve İskanı alınmamış inşaatlardan uzak durmalarını kendini kanıtlamamış firmalardan yere almamalarını tavsiye ediyoruz. Ev almak isteyenler, alışverişlerinde tapu takas sistemlerini kullanmalarını ve tüm ödemelerini banka üzerinden gerçekleştirmelerini önemle söylüyoruz. Bu durumda kendilerini garantiye alıyorlar ve aynı zamanda kayıt dışıyla mücadelede devletimize büyük destek veriyorlar. Bitmemiş inşaatlar ve kat mülkiyeti kurulmamış inşaatlar alanlar ödemelerini banka üzerinden yapmayan vatandaşlarımız mahkemelerde çok zor durumda kalmaktadırlar." dedi.

Uzman emlakçı Alparslan Çermaoğlu