Kira geliri beyanında nüanslar

Mart ayı gelir vergisi mükellefleri için 2015 yılı gelirlerinin beyan edildiği/edileceği aydır.
Beyan için son tarih ise 25 Mart’tır.
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 2015 yılı faaliyet raporuna göre, sadece gayrimenkul sermaye iradı yönünden faal mükellef sayısı 1.668.967’dir. Bu sayının tamamına yakınını kira geliri elde edenler oluşturmaktadır. Peki bu mükellefler kimlerdir?

KİMLER BEYANNAME VERECEK?

Beyana tabi geliri, sadece gayrimenkul sermaye iradından yani kira gelirlerinden ibaret olan mükelleflerden;
2015 yılında (1 Ocak - 31 Aralık 2015 tarihleri arasında) tahsil ettiği konut kira geliri 3 bin 600 TL’yi aşanlar,
İşyeri kira geliri elde eden ve bu gelirleri üzerinden tevkifat (vergi kesintisi) yapılanlardan, 2014 yılı kira gelirlerinin brüt tutarı (vergi kesintisi yapılmadan önceki tutarı) 29 bin TL’yi aşanlar,
Hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerden, 2015 yılında elde edilen konut kira gelirinin 3 bin 600 TL’yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 29 bin TL’yi aşanlar,
Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkân, mağaza veya depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,
Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz olarak tahsis edenler,
İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere veya yabancı elçiliklere) kiralayanlar,
Diğer mal ve haklardan (örneğin, özel taşıt veya makine kiralamalarından) kira geliri elde edenler,
yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.
Peki kira geliri elde edenlerin, beyanname verirken dikkat edeceği nüanslar nelerdir?

BEYANDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Kira gelirleri beyan edilirken, 2 farklı yöntem vardır.
Birincisi: Götürü gider yöntemi,İkincisi: Gerçek gider yöntemi.
Hangi yöntemin daha avantajlı olduğuna siz karar vereceksiniz. Ancak yazımızı dikkatlice okuduğunuzda kararınız netleşecektir.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ YÜZDE 25 GİDER DEMEKTİR

Götürü gider, hiçbir masrafınız olmasa bile, yıllık kiranın (istisna sonrası), yüzde 25’ini düşebilmeniz anlamına gelir

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİNİ SEÇENLER İKİ YIL DÖNEMEZLER

Kira geliri elde edenlerin, “götürü veya gerçek gider” yöntemlerinden birini seçerken, dikkat etmeleri gereken “bir nüans” var. Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl süre ile bu yöntemi uygulamak zorundadırlar.
Götürü gider uygulamasında, yıllık konut kira gelirinden;
önce 3.600 TL lik istisna düşülür,
sonra %25 götürü gider.
Eğer ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, (örneğin tüccar,esnaf, doktor,avukat) bu istisnadan yararlanamaz.
2015 yılında ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı ile emekli aylığı, emekli ikramiyesi ya da kıdem tazminatı dahil toplam gelirleri 106 bin lirayı aşanlar bu istisnadan yararlanamazlar.
İSTİSNA SADECE KONUT KİRA GELİRLERİNE UYGULANIR
3.600 TL’lik istisna uygulaması, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için söz konusudur.
Bu tutardan sonra kalan tutarın yüzde 25’i “götürü gider” olarak düşülecektir.
İstisna + götürü gider toplamı, yılık kira gelirinden indirilmektedir.

KİRADA TAHSİL ESASI GEÇERLİDİR

Örneğin, 2015’’te 9 aylık kira tahsil edildiyse, tahsil edilen kira beyan edilecektir.
Geçmiş yıl/yıllar tahsilatı, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.
Örneğin: 2013 ve 2014 yılları kira gelirleri topluca 2015 yılında tahsil edilirse, 2015 yılının geliri sayılmaktadır.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE KONUT KİRA GELİRİ İÇİN HİÇ VERGİ ÖDENMEYEBİLİR

Eğer kira geliri ile ilgili aşağıda belirtilen giderler varsa, yapılacak hesaplamalara göre gerçek gider yöntemi, daha avantajlı ise, götürü gider yöntemini yerine gerçek gider yöntemini seçmek daha avantajlı olacaktır.
a-Konutunu Son 5 Yıl İçinde Alanlar Çok Avantajlı
Kira geliri elde edilen konut, son 5 yıl içinde satın alınmış ise önemi bir avantajı bulunmaktadır.
“Gerçek gider” yönteminin tercihi halinde, konutun satın alma bedelinin, yüzde 5’i kira gelirinden düşülebilmektedir. 2011’den önce satın alınan konut için bu avantaj söz konusu değildir.
- Yüzde 5’lik indirim, sadece bir konuta uygulanabilir.
- İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller, yüzde 5’lik gider indiriminden yararlanamaz.
b-Banka Kredisi İle Alınmış olan Konutun Faiz Gideri
Kiraya verilmiş olan ev veya işyeri, banka kredisi kullanarak satın alınmış ise, “ödenen faizler”, kira gelirinden düşebilmektedir..
Buradaki nüans; bankaya yapılan ödeme değil, bu tutarın içinde yer alan kredinin “faizlerin” indirebilmesidir.
c-Evini Kiraya Veren Kendisi De Kiracı İse Ödediği Kira Gideri
Sahibi bulunduğu konutun kiraya verilmesi halinde, kendileri de başka bir evde kira ile oturulması durumunda, ödenen kira bedeli tahsil edilen kiradan indirebilmektedir.
d-Konutun Amortisman İndirimi
Kiraya verilen konutun satın alma bedelinin (tapu harcı dahil) yüzde 2’si “amortisman” olarak, yıllık kira gelirinden indirilebilmektedir.
d-Emlak Emlak Vergisi, Bakım- Onarım Gideri
Kiraya verilen gayrimenkullerin (konut veya işyeri);
- Emlak vergileri,
- Kiralanan konutun bakım onarım gideri,
- Sigorta giderleri,
- Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar da,
kira gelirlerinden gider olarak düşülebilmektedir.

HEM İŞYERİ HEM KONUT KİRA GELİRİ OLMASI HALİNDE BEYAN

Konut kirasının, 2015 yılı istisna tutarını (3.600 TL’yi) aşan kısmı ile işyeri kirasının brüt tutarı, 29 bin lirayı aşıyorsa hem konut hem de işyeri kiraları beyan edilecektir.
Toplam kira, 29 bin lirayı aşmıyorsa, sadece konut kira gelirleri beyan edilecektir.

BİRDEN FAZLA KONUTTA İSTİSNA KAÇ TANESİNE UYGULANIR

Birden fazla konuttan kira geliri elde edenlerde, 3.600 TL’lik istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır..

HİSSELİ KONUTLARDA İSTİSNA AVANTAJI

Kira geliri elde edilen konut birden fazla kişiye (örneğin karı-kocaya) aitse, her ikisi de 3.600 TL’lik istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

EMEKLİ AYLIĞI VE ÜCRET GELİRİ OLANLAR

Kira geliri elde edenin SGK’dan (4/a), (4/b) veya (4/c) kapsamında emekli aylığı alması halinde, kira gelirini beyan ederken, emekli aylığı gelirini de beyan etmesi gerekmemektedir.
Kira geliri olanların, tek işverenden alınmış ücret gelirinin de olması halinde, tutarı ne olursa olsun ücret gelirleri beyan edilmeyecektir.
YURTDIŞINDAKİ VATANDAŞLARIMIZIN İŞYERİ KİRA GELİRİ İÇİN BEYAN VE VERGİ YOK
Yurt dışında yerleşik olan vatandaşlarımız, Türkiye’de elde ettikleri stopaja (vergi kesintisine) tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerini, tutarı ne olursa olsun Türkiye’de beyan etmeyecek.
HAZIR BEYAN SİSTEMİ
Bu sistemi bir önceki yazımda anlattım tekrar yer vermeyeceğim. Ancak 2012 yılından itibaren konut ya da işyeri kira gelirinizi hazır beyan sistemi ile verebilmenin kolaylığını tekrar hatırlatmak isterim.
Beyan için son tarih 25 Mart’tır. Unutmayınız.
SON SÖZ
Fikir sahibi olmaya, mal sahibi olmaktan ziyade lüzum göreceğimiz gün, hakiki zenginliğin sırrını bulacağız. (Peyami Safa)

e-mail: [email protected]
twitter: Hasan_Erarslan