Kira gelirlerinin beyanında yeni hususlar

Her yıl mart ayı milyonlarca kişiyi yakından ilgilendirmektedir. Bizler de sizlere bu alanda her yıl kira gelirinin yeni yıla ilişkin beyanında özellik arz eden hususları dikkatlerinize sunmaktayız.

Bilindiği üzere, kira geliri olanlar buna ilişkin beyanlarını her yıl 1 Mart – 25 Mart tarihleri arasında hazır beyan sistemi üzerinden yapmaktadırlar. Beyan için son tarih ise 25 Mart Pazartesi’dir.

Her geçen gün kira geliri beyanının önemi (Gayrimenkul Sermaye İradı) biraz daha artmaktadır.

Zira kira geliri beyanında bulunan mükellef sayısı;

2016 yılında 1 milyon 796 bin 340

2017 yılında 1 milyon 884 bin 849 ’a

2018 yılında ise 1 milyon 982 bin 524’e yükselmiştir. Yani bir yılda 97 bin 675 kadar daha mükellef sayısı artmıştır.

Gelir Vergisi mükellefleri arasında kira geliri elde eden söz konusu milyonlarca kişiyi ilgilendiren husus ise bu gelirlerinin beyanının nasıl olacağı ve nelere dikkat edileceğidir.

KİMLER BEYANNAME VERECEK

Beyana tabi geliri, sadece gayrimenkul sermaye iradından yani kira gelirlerinden ibaret olan mükelleflerden;

-2018 yılında (1 Ocak - 31 Aralık 2018 tarihleri arasında) tahsil ettiği konut kira geliri 4 bin 400 TL’yi aşanlar,

-İşyeri kira geliri elde eden ve bu gelirleri üzerinden tevkifat (vergi kesintisi) yapılanlardan, 2018 yılı kira gelirlerinin brüt tutarı (vergi kesintisi yapılmadan önceki tutarı) 34 bin TL’yi aşanlar,

-Hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerden, 2018 yılında elde edilen konut kira gelirinin 4 bin 400 TL’yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 34 bin TL’yi aşanlar,

-Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz olarak tahsis edenler,

-Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkân, mağaza veya depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,
(Bedelsiz tahsisler için GVK’nun 73.maddesi uyarınca emsal kira bedeli esasına göre beyanname verecekler)

-İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere veya yabancı elçiliklere) kiralayanlar,

-Diğer mal ve haklardan (örneğin, özel taşıt veya makine kiralamalarından) kira geliri elde edenler,

yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.

Peki kira geliri elde edenlerin, beyanname verirken dikkat edeceği hususlar nelerdir?

BEYANDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Kira gelirleri beyan edilirken, 2 farklı yöntem vardır.

Birincisi: Götürü gider yöntemi,
İkincisi: Gerçek gider yöntemi.

Hangi yöntemin daha avantajlı olduğuna siz karar vereceksiniz. Ancak yazımızı dikkatlice okuduğunuzda kararınız netleşecektir.

Götürü gider, hiçbir masrafınız olmasa bile, yıllık kiranın (istisna sonrası), yüzde 15’ini düşebilmeniz anlamına gelir.

NE DEĞİŞTİ

Bu yıla kadar götürü gider uygulamasında oran % 25 olarak dikkate alınmaktaydı, ancak bu oran 2017 yılında elde edilen gelirlerden başlamak üzere % 15 oranına düşürülmüştür.

Kira geliri elde edenlerin, “götürü veya gerçek gider” yöntemlerinden birini seçerken, dikkat etmeleri gereken “bir husus” var. Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl süre ile bu yöntemi uygulamak zorundadırlar.

Götürü gider uygulamasında, yıllık konut kira gelirinden;

-önce 4.400 TL lik istisna düşülür,
-sonra %15 götürü gider.

Eğer ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, (örneğin tüccar, esnaf, doktor, avukat) bu istisnadan yararlanamaz.

2018 yılında ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı ile emekli aylığı, emekli ikramiyesi ya da kıdem tazminatı dahil toplam gelirleri 120 bin lirayı aşanlar bu istisnadan yararlanamazlar.

İSTİSNA SADECE KONUT KİRA GELİRLERİNE UYGULANIR

-4.400 TL’lik istisna uygulaması, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için söz konusudur.
-Bu tutardan sonra kalan tutarın yüzde 15’i “götürü gider” olarak düşülecektir.
-İstisna + götürü gider toplamı, yılık kira gelirinden indirilmektedir.

*Örneğin, 2018’’de 9 aylık kira tahsil edildiyse, tahsil edilen kira beyan edilecektir.
Geçmiş yıl/yıllar tahsilatı, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.

*Örneğin: 2016 ve 2017 yılları kira gelirleri topluca 2018 yılında tahsil edilirse, 2018 yılının geliri sayılmaktadır.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE HİÇ VERGİ ÖDENMEYEBİLİR

Eğer kira geliri ile ilgili aşağıda belirtilen giderler varsa, götürü gider yöntemini yerine gerçek gider yöntemini seçmek daha avantajlı olacaktır.

a-Konutunu Son 5 Yıl İçinde Alanlar Çok Avantajlı

Kira geliri elde edilen konut, son 5 yıl içinde satın alınmış ise önemli bir avantajı bulunmaktadır.
“Gerçek gider” yönteminin tercihi halinde, konutun satın alma bedelinin, yüzde 5’i kira gelirinden düşülebilmektedir. 2014’den önce satın alınan konut için bu avantaj söz konusu değildir.
- Yüzde 5’lik indirim, sadece bir konuta uygulanabilir.
- İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller, yüzde 5’lik gider indiriminden yararlanamaz.

b-Banka Kredisi İle Alınmış olan Konutun Faiz Gideri

Kiraya verilmiş olan ev veya işyeri, banka kredisi kullanarak satın alınmış ise, “ödenen faizler”, kira gelirinden düşebilmektedir.
Buradaki nüans; bankaya yapılan ödeme değil, bu tutarın içinde yer alan kredinin “faizlerinin” indirebilmesidir.

c-Evini Kiraya Veren Kendisi De Kiracı İse Ödediği Kira Gideri

Sahibi bulunduğu konutun kiraya verilmesi halinde, kendileri de başka bir evde kira ile oturulması durumunda, ödenen kira bedeli tahsil edilen kiradan indirebilmektedir.

d-Konutun Amortisman İndirimi

Kiraya verilen konutun satın alma bedelinin (tapu harcı dahil) yüzde 2’si “amortisman” olarak, yıllık kira gelirinden indirilebilmektedir.

e-Emlak Emlak Vergisi, Bakım- Onarım Gideri

Kiraya verilen gayrimenkullerin (konut veya işyeri);
- Emlak vergileri,
- Kiralanan konutun bakım onarım gideri,
- Sigorta giderleri,
- Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar da,
kira gelirlerinden gider olarak düşülebilmektedir.

Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.

HEM İŞYERİ HEM KONUT KİRA GELİRİ OLMASI HALİNDE BEYAN

Konut kirasının, 2018 yılı istisna tutarını (4.400 TL’yi) aşan kısmı ile işyeri kirasının brüt tutarı, 34 bin lirayı aşıyorsa hem konut hem de işyeri kiraları beyan edilecektir.
Toplam kira, 34 bin lirayı aşmıyorsa, sadece konut kira gelirleri beyan edilecektir.
Birden fazla konuttan kira geliri elde edenlerde, 4.400 TL’lik istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

HİSSELİ KONUTLARDA İSTİSNA AVANTAJI

Kira geliri elde edilen konut birden fazla kişiye (örneğin karı-kocaya) aitse, her ikisi de 4.400 TL’lik istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

YURTDIŞINDAKİ VATANDAŞLARIMIZIN İŞYERİ KİRA GELİRİ İÇİN BEYAN VE VERGİ YOK

Yurt dışında yerleşik olan vatandaşlarımız, Türkiye’de elde ettikleri stopaja (vergi kesintisine) tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerini, tutarı ne olursa olsun Türkiye’de beyan etmeyecek.

HAZIR BEYAN SİSTEMİ

Kira gelirlerinin beyanı kâğıt beyanname biçiminde vergi dairesine elden verilebilir veya elektronik olarak vergi dairesine gönderilebilir.

2012 yılından itibaren konut ya da işyeri kira gelirinizi hazır beyan sistemi ile verebilmenin kolaylığını bir kez daha hatırlatmak isterim.

HAS SÖZ

Hayatta her şey olabilirsin; fakat mühim olan hayatın, içinde 'insan' olabilmektir.

(Şemsi Tebrizi)