Kiralık ve satılık konutta ilginç gelişme

Konut sektöründe yaşanan dalgalı seyir kiralık ve satılık konutlarda dengeleri değiştiriyor. Konut fiyatları enflasyona karşı değer yitirdi. Ancak ev sahipleri kiralık ve satılık konutlarda stratejik değişikliğe gitti. Buna göre, hem kiralık konut arzı hem de satılan konut sayısı da artmaya başladı. Bu da zaten düşüş eğiliminde olan satılık konut fiyatlarının daha da düşebileceği yorumlarını akla getiriyor. sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.

Rapora göre Temmuz’dan Ağustos’a ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel satış fiyatı düşük oldu. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı Ağustos’ta ülke genelinde yüzde -18,3, İstanbul’da yüzde -19, Ankara’da yüzde -17,4, İzmir’de ise yüzde -15,4 oldu. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı Temmuz’a kıyasla ülke genelinde ortalama 3,5 puan azalarak yüzde 24,1’e düştü. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul’da yüzde 23, Ankara’da yüzde 25,5 ve İzmir’de yüzde 28,6 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı ise Ağustos ayında yüzde 47,1’e yükseldi. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 46,7, Ankara’da yüzde 56 ve İzmir’de ise yüzde 62,5’tir. 

Reel konut fiyatında düşüş sürüyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Ağustos’ta da devam etti. Reel konut fiyat endeksi Ağustos’ta Temmuz’a kıyasla 0,9 puanlık bir azalışla 161 oldu. Temmuz’dan Ağustos’a enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşmiştir. Son bir yıldır cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalıyor.

Son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi Haziran’daki durağanlıktan sonra Ağustos ayında da düşüşünü sürdü. Temmuz’dan Ağustos’a reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 0,7 puan, Ankara’da 0,2 puan, İzmir’de ise 1,2 puan azaldı. Ağustos’ta reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 156,6, Ankara’da 181,7, İzmir’de ise 170,6 oldu. 

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı Mayıs’tan itibaren yeniden azalmaya başladı, bu yılın başından itibaren de reel fiyat mutlak olarak devam etti. Temmuz 2024’te reel fiyatlardaki azalış hız kaybetmeye başladı. Ağustos 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Temmuz 2024’e kıyasla 2,8 puan artsa da yüzde -18,3 ile negatif değerlerde seyrini sürdürdü.

Cari fiyatlarda artış yavaşlıyor

Cari fiyatlarda yıldan yıla artış oranlarında son bir yıldır yavaşlama söz konusu oldu. Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yaptı. Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Ağustos 2024 itibarıyla yüzde 24,1’dir. 

Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı 3 büyükşehir için de geçerlidir. İstanbul’da yüzde 240,9 ile Temmuz 2022’de zirveye ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Ağustos 2024’te yüzde 23’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir'de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış, yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 olan yıllık artış oranları, Ağustos 2024’te ise bu iki ilimizde sırasıyla, yüzde 25,5’e ve yüzde 28,6’ya geriledi.